Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm süreci, projenin büyüklüğüne, ilgili kurumların onay süreçlerine ve maliklerin anlaşma durumuna göre değişiklik gösterir. Maliklerin tamamının anlaşması durumunda süreç çok daha hızlı ilerlerken, anlaşmazlıklar yargıya taşındığında süre uzayabilir. Ortalama olarak riskli yapı tespiti, yıkım ve yeni inşaatın tamamlanması 1-2 yıl arasında bir zaman almaktadır.

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara (üniversiteler, yapı denetim kuruluşları vb.) başvuru yapılarak gerçekleştirilir. Binadan alınan karot örnekleri, zemin etüdü ve taşıyıcı sistem analizleri sonucunda hazırlanan rapor ile binanın riskli olup olmadığı belirlenir.

Kira yardımı miktarı, illere göre her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından güncellenmektedir. Yardımdan faydalanabilmek için binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi ve tahliye edilmesi şarttır. Malikler, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri, kanunda belirtilen şartları taşımaları halinde belirli sürelerle bu yardımdan faydalanabilirler.

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlar Cumhurbaşkanı kararı ile "Riskli Alan" ilan edilebilir. Bu alanlarda dönüşüm süreci, tekil binalardan ziyade bütüncül bir planlama ile (ada bazında veya mahalle ölçeğinde) yürütülür. İlgili bakanlık veya yetkilendirilen idareler (belediyeler, TOKİ) süreci yönetir.

Kentsel dönüşüm uygulamasının başlayabilmesi için kural olarak arsa payı çoğunluğunun üçte ikisinin (2/3) kararı gereklidir. Bu çoğunluk sağlandıktan sonra, karara katılmayan veya anlaşmayan üçte birlik (1/3) kesime noter vasıtasıyla ihtarname gönderilir. İhtara rağmen anlaşma sağlanamazsa, bu kişilerin arsa payları açık artırma usulüyle öncelikle diğer maliklere, satılamazsa Bakanlığa veya TOKİ'ye satılır.

Müteahhit ile yapılacak "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" çok kritik bir aşamadır. Sözleşmede teknik şartname detaylı olmalı, teslim süresi ve gecikme cezaları net belirtilmeli, teminat (banka teminat mektubu vb.) değerlendirilmeli ve fesih şartları açıkça düzenlenmelidir. Projenin koşullarına göre sözleşmenin bağımsız bir hukuk profesyoneli tarafından incelenmesi düşünülebilir.

Riskli yapı tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde ilgili İl Müdürlüğüne (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) itiraz dilekçesi verilebilir. İtiraz, teknik heyet tarafından incelenir. İtiraz reddedilirse, idari işlemin iptali için İdare Mahkemesi'nde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

Evet, girebilirsiniz. Kentsel dönüşüm yasası (6306 sayılı kanun), yapının ruhsatlı veya kaçak olmasına bakmaksızın, "riskli" olup olmadığına odaklanır. Ancak, yeni yapılacak binada hak sahipliği oranları hesaplanırken tapudaki mevcut arsa payları dikkate alınır, sonradan eklenen kaçak bölümler hak sahipliği oranını artırmaz.